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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  "以房養老"商業保險的出爐，承載著豐富養老保障方式、拓寬養老保障資金來源的雙重期盼"，但這一產品對於緩解養老隱憂作用究竟有多大備受關註。

  養老問題需要政府、社會、個人合力解決，需要政府、市場共同發力，"以房養老"這種養老模式，實際上隻是為老年人提供瞭多一項的選擇。

  保監會23日正式發佈的指導意見稱，7月1日起，未來兩年，北京、上海、廣州、武漢將正式開展老年人住房反向抵押養老保險試點，這意味著"以房養老"商業保險正式開閘。

  當然，這一商業保險新事物還面臨著房屋70年產權到期後怎麼辦這一重大問題。如果70年產權到期後，抵押房屋要有償續期，那麼續期費用將是一個巨大的未知風險。如果續期費用太高，保險公司很可能會無利可圖，甚至虧本。

  這份指導意見從老年人角度進行規定，例如"產品條款簡單易懂，業務流程規范可行，使投保老人便於理解和接受"，"客戶的猶豫期不得短於30個自然日"等。

  保監會將"公平守信"作為開展試點的首要原則，例如要求保險公司開業滿5年、註冊資本不少於20億元；申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低於120%；對單個保險公司開展試點業務，接受抵押房產的評估價值總計進行瞭規定。

  "保險版"以房養老究竟怎樣"養"？

  事實上，"保險版"以房養老具有鮮明的特征，它為投保人提供養老金的周期與生命等長；投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權利；投保人身故後，房產處置的剩餘所得將會返還給繼承人。

  反向抵押養老保險並非我國首創，在一些發達國傢已經嘗試多年。簡而言之，這種保險就是老年人將房產抵押給保險公司，按約定條件獲取養老金，身故後，保險公司獲得抵押房屋的處置權。"反向抵押養老保險的投保人群須同時符合兩個條件，一是應為60周歲以上老年人，二是擁有房屋完全獨立產權。"保監會人身險監管部主任袁序成說。

  不過，業內的積極參與並不能扭轉市場對這一商業保險的隱憂，其推出還需要金融貸款、擔保機構、資產評估等，與個人的信用系統完善健全有關，另一障礙則在於養兒防老和傢產傳後的傳統觀念。

  疑問一：以房養老怎樣"養"？

  這一"保險版"以房養老開閘，將給百姓帶來怎樣的養老新選擇？購買這一保險公司貸款率利最低銀行推薦及創業貸款免費諮詢是否存在風險？為回答種種疑問，記者采訪瞭相關機構和業內人士。

  一些專傢認為，如果將養老金體系比成一個金字塔，那麼塔底是政府主導的基礎養老金，塔中是以企業年金為代表的補充養老金，塔尖是個人商業保險，而老年人住房反向抵押養老保險則是個人養老商業保險中的一個小眾產品。

  從國際經驗看，不隻是養老金，保險公司還可能為投保人提供實物型的養老服務。保監會出臺的指導意見中就明確鼓勵"針對不同年齡和需求的客戶推出醫療、保險、健康管理、金融理財等服務"。

  無論是投保人也好，保險公司也好，"保險版"以房養老的最大風險和不確定性都來自房價的波動。 "

  疑問二：房價漲跌怎麼"算"？

  此外，這份指導意見還鼓勵保險公司創新，"完善與反向抵押養老保險相關的養老服務鏈條，如針對不同年齡和需求的客戶推出醫療、保險、健康管理、金融理財等服務"。

  房產究竟價值多少？這無疑是反向抵押養老保險涉及的核心問題。針對這一問題，指導意見中稱，"保險公司要聘請具有一級資質的房地產評估機構對房產價值進行評估，費用由保險公司和消費者共同負擔。"

以房養老商業保險正式開閘

  根據保監會的規定，投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。同時，按照保險公司是否參與分享房產增值收益分為參與型產品、非參與型產品。

  本組稿件均據新華社

  如果房價上漲，房屋增值怎麼辦？根據指導意見，保險公司推出的試點產品分為參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險公司是否參與分享房產的增值收益。

  首都經貿大學保險系教授庹國柱說，對於參與型產品來說，保險公司可在與投保人簽訂購買合同時有所約定，如果房產增值，按何種比例來分配？歸屬於投保人的部分，是一次性給予，還是按月領取？這些都可以在合同中涉及。對於非參與型產品，無論房價上漲與否，保險公司均不參與房產增值收益，抵押房產增值部分全部歸屬於投保人。

  那麼，如果房價下跌瞭怎麼辦？業內人士指出，保險公司要承擔這個風險，對於專業的投資運行機構--保險公司而言，可以通過資金的運作、再保險等形式化解或是降低這一風險。

  "試點城市的選擇主要考慮其房地產市場容量較大、老齡化步伐快等原因，這一保險的推出是完全市場化的，為一些有意願、有需求的老年人提供一個選擇，是自願的，同時，這是新生事物，還需要不斷探索、總結、完善，從國外經驗看，它是一個比較小眾的保險。"袁序成說。

  疑問三：養老隱憂怎麼"解"？

  合眾人壽保險公司相關負責人介紹，這一新產品與該公司力推的養老產品的發展思路吻合，目前針對指導意見完善具體措施辦法，希望能與其在武漢投資的養老社區實現對接。

  中國房地產開發集團理事長孟曉蘇認為，作為一款金融產品，"以房養老"具有"三高"特征，就是適用於高房價城市、高潛質房屋和高素質老人，而無子女老人和"失獨老人"則是最合適的購買群體。

  記者隨機采訪幾名武漢市民，他們表示不會把房產抵押出去。"以房養老相當於把房子賣出去瞭，我還是相信養兒防老，傢裡的房子會留給兒子。"年過半百的陳先生說。

  業內人士坦言，"以房養老"商業保險是一種市場化的運作，不會成為養老的主流方式，有限的受眾、較高的門檻決定瞭其"小眾"屬性。"'以房養老'商業保險僅僅是我國社會養老保障體系的補充，這一試點的推出之所以引發爭議，不是產品有問題，而是作為社會養老保障體系的主幹出現瞭缺失，化解養老困局所必需的普惠式基本養老產品仍有待於完善。"武漢科技大學金融證券研究所所長董登新這樣認為。

  董登新同時建議，應從房產評估、土地政策、壽前鎮區二胎房貸是什麼意思命估算、產品解釋等方面建起完整的配套體系，確保試點產品平穩落地。

  觀察

  "以房養老"--"塔尖"上的養老

  作為一個新興事物，"以房養老"在中國已開始探索，政府、銀行曾從不同層面開展過"以房養老"。

  2006年以來，上海、南京等地開展瞭以政府為主導的"以房養老"，但由於相關政策配套缺失等原因，"政府版"的"以房養老"進展緩慢。

  2011年，一些商業銀行推出"銀行版"的"以房養老"，即老年人以房產作為抵押向銀行申請貸款用於養老，借款人按月償還利息或部分本金，貸款到期後再一次性償還剩餘本金。這一業務推出後客戶寥寥無幾。

  保監會此次開展試點的是"商業保險版"的"以房養老"，實際上是利用保險公司管理和資金上優勢，以房屋為抵押為投保人提供與生命等長的養老金。

  從國外情況看，"以房養老"在歐美以及亞洲的新加坡、韓國、日本等較為成熟，但占比很低，是一種補充性的養老選擇。

  例如，在美國，"以房養老"由政府主導，62歲以上的老年人可申請，市場空間非常小，每年簽約量在7萬例左右；在新加坡，"以房養老"由公益組織開展，在2006年推出後反響不大，經過一年運行，僅有10例成功簽約。

  反向抵押養老保險是一種將"住房抵押"與"終身養老年金保險"相結合的創新型養老保險，即擁有房屋完全產權的老人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人統一的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

內容來自sina新聞

  保監會人身險監管部主任袁序成說，當前，我國缺少將社會存量資產轉化為養老資源的有效手段。開展試點，盤活老年人房產，是實現個人經濟資源優化配置的積極探索，有利於拓寬養老保障資金來源，提升老年人養老保障水平。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-24/07522789086.shtml

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